Tommelfingerregel for boliglån - hvor meget kan jeg låne?

Tommelfingerreglen for boliglån siger at du kan låne op til 4 gange din bruttoårindkomst. Tjener du 600.000 kr. om året, er den typiske øvre grænse 2.400.000 kr. i samlet gæld. Det er ikke en absolut lov, men den grænse de fleste danske banker arbejder ud fra - baseret på Finanstilsynets retningslinjer. Der er i alt fire tommelfingerregler du bør kende inden du går til banken.

Brug Lånlys gratis boliglån beregner til at beregne din lånekapacitet med det samme, eller læs den fulde guide til hvor meget du kan låne til hus.

Hvad kan jeg låne? Se tabellen her

Inden vi går i dybden med reglerne - her er et hurtigt overblik over hvad tommelfingerreglen siger du kan låne baseret på din bruttoårindkomst:

Har du eksisterende gæld (billån, studielån, forbrugslån), skal det trækkes fra. Tjener du og din partner tilsammen, kan I lægge jeres indkomster sammen. Vil du se dit præcise tal med stresstest og rådighedsbeløb? Brug Lånlys gratis beregner.

Tommelfingerregel 1: Du kan låne op til 4 gange din årsindkomst

Den mest kendte tommelfingerregel er den såkaldte gældsfaktor på 4. Den betyder at din samlede gæld - boliglån plus eventuelle andre lån - ikke bør overstige 4 gange din bruttoårindkomst.

Eksempler:

Reglen stammer fra Finanstilsynets retningslinjer (VEJ nr. 10137 af 24/11/2025), som anbefaler at banker er særligt opmærksomme på låntagere med en gældsfaktor over 4. Det er ikke en absolut lov - banker kan i særlige tilfælde afvige - men i praksis er 4x den grænse de fleste banker opererer ud fra.

En gældsfaktor under 3 betragtes typisk som meget solid. Mellem 3 og 4 er du inden for normen. Over 4 vil banken stille ekstra krav til dokumentation og kan afvise ansøgningen.

Tommelfingerregel 2: Du skal have mindst 5% i udbetaling

Realkreditinstitutter må maksimalt låne 80% af boligens værdi. De resterende 20% skal komme fra dig. Men du behøver ikke nødvendigvis 20% i kontanter - minimum 5% af boligens pris skal komme fra din opsparing, mens de øvrige 15% kan finansieres med et banklån.

Hvad koster en bolig til 3.000.000 kr.?

Husk at banklånet typisk har en højere rente end realkreditlånet, og at din samlede månedlige ydelse stiger tilsvarende. Jo mere du kan betale i udbetaling, desto lavere bliver din gældsfaktor - og desto bedre vilkår kan du forhandle.

Tommelfingerregel 3: Din ydelse bør ikke overstige 30-40% af nettolønnen

Udover gældsfaktoren og udbetalingen ser banken på dit rådighedsbeløb - hvad du har tilbage til mad, forsikringer og hverdagen efter alle faste udgifter er betalt. Der er ingen lovbestemt minimumsgrænse, men de fleste banker opererer i praksis med en intern grænse på 6.000–7.000 kr. per voksen om måneden.

En nem tommelfingerregel: Hvis din samlede boligudgift (ydelse + ejerudgift + el/vand/varme) overstiger 35-40% af din månedlige nettoindkomst, vil mange banker stille spørgsmål til din økonomi.

Den fjerde regel: Stresstesten på +4%

Ud over de tre ovenstående regler tester banken næsten altid om du kan klare en rentestigning på op til 4 procentpoint. Køber du til 4% rente, beregner banken om du kan betale ydelsen hvis renten steg til 8%.

Det er ikke en forudsigelse - men en fornuftig sikkerhedsmargin over et lån der løber i 20-30 år. Lånly beregner automatisk din stresstest, så du kan se resultatet inden du taler med banken.

Samlet overblik: Tommelfingerreglerne i praksis

Her er de fire regler samlet:

4x-reglen: Din samlede gæld må typisk ikke overstige 4 gange din bruttoårindkomst.

5%-reglen: Du skal selv have minimum 5% af boligens pris i opsparing til udbetaling.

35%-reglen: Din samlede boligudgift bør ikke overstige 35-40% af din månedlige nettoindkomst.

+4%-reglen: Din økonomi skal kunne klare en rentestigning på op til 4 procentpoint.

Overholder du alle fire regler, er du godt stillet til bankmødet. Opfylder du ikke dem alle, er det ikke nødvendigvis en afvisning - men du bør forvente ekstra spørgsmål og eventuelt krav om en større udbetaling eller et lavere lånebeløb.

Beregn dine tal inden bankmødet

De fire tommelfingerregler er et godt udgangspunkt - men den præcise vurdering afhænger altid af din specifikke situation. Brug Lånlys gratis beregner til at beregne din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest på under 2 minutter, helt anonymt og uden login.

Du får et konkret billede af din situation baseret på de samme parametre som bankerne kigger på - så du møder op forberedt.

Ofte stillede spørgsmål

Klar til at beregne din økonomi?

Lånly beregner din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest - baseret på Finanstilsynets officielle retningslinjer. Gratis og anonymt.

Ansvarsfraskrivelse - Lånly er et uafhængigt beregningsværktøj og yder ikke personlige anbefalinger vedrørende boligkreditaftaler. Platformen falder uden for definitionen af boligkreditformidler, jf. § 2 i lov om investeringsrådgivere og boligkreditformidlere. Alle beregninger er vejledende og baseret på generelle parametre - de erstatter ikke et konkret lånetilbud eller en dialog med din bank eller et autoriseret realkreditinstitut.