Hvor meget kan jeg låne til hus? Beregn din lånekapacitet

Hvor meget kan du låne til hus? Som tommelfingerregel kan du låne op til 4 gange din bruttoårindkomst - men det fulde svar afhænger af tre faktorer banken vurderer samlet: gældsfaktoren, rådighedsbeløbet og stresstesten. Forstår du alle tre, går du til bankmødet forberedt. Du kan selv beregne din lånekapacitet med det samme i [Lånlys gratis boliglån beregner](/beregner).

Gældsfaktoren - den vigtigste grænse

Banker og realkreditinstitutter indberetter til Finanstilsynet under KGFS-reglerne (Boligudlån for kunder med høj gældsfaktor), som definerer en gældsfaktor på over 4 som høj risiko. I praksis betyder det at de fleste banker som udgangspunkt ikke ønsker at låne dig penge hvis din samlede gæld overstiger 4 gange din bruttoårindkomst.

Det betyder i praksis: Tjener du 600.000 kr. om året, er den typiske øvre grænse for din samlede gæld 2.400.000 kr. Har du allerede et billån på 200.000 kr., er din maksimale boliggæld altså 2.200.000 kr.

Det er vigtigt at understrege at dette ikke er en absolut lov - det er en grænse bankerne arbejder ud fra. I særlige tilfælde kan banker afvige fra den, men det kræver en konkret begrundelse.

Gældsfaktoren beregnes som:

Gældsfaktor = Samlet gæld / Bruttoårindkomst

Ligger din gældsfaktor under 3, vil banken typisk betragte dig som en meget solid ansøger. Ligger den mellem 3 og 4, er du inden for normen men tæt på grænsen. Overstiger den 4, vil banken se meget nøje på din økonomi og kan bede om særlig dokumentation.

Rådighedsbeløbet - det banken kigger på bagefter

Udover gældsfaktoren foretager banken en individuel vurdering af dit rådighedsbeløb - det beløb du har tilbage til dig selv efter skat, låneydelse og faste udgifter. Ifølge vejledningen om kreditværdighedsvurdering fra Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden (november 2025) skal denne vurdering altid være individuel og tage højde for din konkrete situation. Du kan læse meget mere om hvordan rådighedsbeløbet vurderes i vores [guide om rådighedsbeløb ved boligkøb](/blog/raadigheds-beloeb-boligkob).

Der er ingen fast lovbestemt minimumsgrænse for rådighedsbeløbet, men de fleste banker opererer i praksis med en intern grænse på typisk 6.000–7.000 kr. per voksen om måneden. Det præcise krav varierer fra bank til bank.

Rådighedsbeløbet er vigtigt fordi det afslører om din økonomi er robust i hverdagen. En høj indkomst hjælper ikke, hvis faste udgifter opsluger det hele.

5%-reglen og belåningsgraden

En tredje begrænsning handler om selve boligens pris. Realkreditinstitutter må maksimalt låne 80% af boligens værdi - de resterende 20% skal komme fra din opsparing som udbetaling. Dette følger af realkreditloven. Læs vores fulde guide om [udbetaling til hus](/blog/udbetaling-til-hus) for at forstå præcis hvad du skal have klar.

I praksis behøver du dog ikke nødvendigvis 20% - du kan nøjes med minimum 5% fra opsparing, og de resterende 15% kan finansieres med et banklån. Det er dog værd at bemærke at banklånet vil have en højere rente end realkreditlånet, og at din månedlige ydelse stiger tilsvarende.

En tommelfingerregel: Jo mere du betaler i udbetaling, desto bedre vilkår får du - og desto lavere bliver din gældsfaktor.

Stresstesten - en sikkerhedsmargin

Bankerne tester typisk om du kan betale din ydelse selv hvis renten steg markant fra dag ét - en praksis der er udbredt i hele den danske banksektor. Den mest anvendte model er at teste din økonomi ved en rente der er op til 4 procentpoint højere end den aktuelle. Læs mere om hvordan [stresstesten virker og hvad du kan gøre](/blog/stresstest-boliglaan) hvis du ikke består.

Køber du bolig med en rente på 4%, tester banken altså typisk om din økonomi holder til en rente på 8%. Det er ikke en forudsigelse om at renten vil stige så meget - men en fornuftig sikkerhedsmargin over et lån der typisk løber i 20-30 år.

Hvad betyder det for dig?

Vil du have et hurtigt estimat på din lånekapacitet, kan du beregne det med formlen:

Maksimalt lån = (Bruttoårindkomst × 4) − Eksisterende gæld

Husk at trække 20% fra boligprisen til udbetaling, og tjek at dit rådighedsbeløb efter ydelse er tilstrækkeligt i bankens vurdering.

Den mest præcise vej er at taste dine oplysninger ind i [Lånlys gratis beregner](/beregner) - så ser du straks gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest på én gang, og får et realistisk billede af din situation inden du tager kontakt til banken.

Tommelfingerregler for din lånekapacitet

Hvis du vil have et hurtigt overblik uden at sætte dig ind i alle detaljer, er her de tommelfingerregler som de fleste banker bruger i praksis:

Du kan typisk låne 3 til 4 gange din bruttoårindkomst. Jo lavere din eksisterende gæld er, desto tættere på 4 gange kommer du. Du skal selv have mindst 5% af boligens pris i opsparing - men jo mere du har, desto bedre vilkår får du. Din månedlige ydelse bør ikke overstige 30-40% af din nettoindkomst, hvis du vil have luft i budgettet. Og du skal typisk kunne betale ydelsen selv hvis renten steg med op til 4 procentpoint fra dag ét.

Disse regler gælder uanset om du køber hus, lejlighed eller ejerlejlighed - det er din økonomi, ikke boligtypen, der er afgørende.

Hvor meget kan to personer låne til hus?

Køber du bolig sammen med en partner, lægger banken jeres bruttoindkomster sammen. Tjener I samlet 900.000 kr. om året, er jeres typiske maksimale gæld 3.600.000 kr. Det er en betydelig forskel fra at købe alene - og forklarer hvorfor mange venter med at købe til de er to om det.

Husk dog at banken stadig vurderer jeres samlede gæld - herunder studielån, billån og andre forpligtelser - samt at rådighedsbeløbet vurderes individuelt for husstanden som helhed.

Hvor meget skal man tjene for at låne 3 millioner?

For at låne 3.000.000 kr. alene skal du have en bruttoårindkomst på minimum 750.000 kr., da banker typisk ikke ønsker en gældsfaktor over 4. Har du eksisterende gæld - eksempelvis et studielån på 200.000 kr. - skal din indkomst være endnu højere, da den eksisterende gæld tæller med i gældsfaktoren.

Er I to om lånet, kan I nå 3 millioner med en samlet indkomst på cirka 750.000 kr. - altså eksempelvis to personer der hver tjener 375.000 kr. om året.

Kan jeg låne til lejlighed eller ejerlejlighed?

Ja - de samme principper gælder uanset om du køber hus, rækkehus, lejlighed eller ejerlejlighed. Gældsfaktorgrænsen på 4, den individuelle rådighedsbeløbsvurdering og 5%-reglen gælder i alle tilfælde.

Den eneste forskel er at ejerlejligheder i visse tilfælde kan have en lavere belåningsgrad hos realkreditinstitutterne, afhængigt af ejendommens type og beliggenhed. Det er noget din bank eller dit realkreditinstitut kan oplyse dig nærmere om.

Ofte stillede spørgsmål

Klar til at beregne din økonomi?

Lånly beregner din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest - baseret på Finanstilsynets officielle retningslinjer. Gratis og anonymt.

Ansvarsfraskrivelse - Lånly er et uafhængigt informationsværktøj. Alle beregninger og informationer på dette site er vejledende og baserer sig på offentligt tilgængelige data og Finanstilsynets retningslinjer. Indholdet udgør ikke juridisk eller finansiel rådgivning og erstatter ikke en dialog med din bank eller et autoriseret realkreditinstitut.