Hvor meget kan jeg låne til hus?

Når du overvejer at købe bolig, er et af de første spørgsmål du stiller dig selv: Hvor meget kan jeg egentlig låne? Det er et spørgsmål med et mere nuanceret svar end de fleste forventer — for svaret afhænger ikke kun af din indkomst, men af mindst tre faktorer som banken vurderer samlet.

Gældsfaktoren — den vigtigste grænse

Finanstilsynet har fastsat en vejledende grænse for, hvor meget du samlet må skylde i forhold til din bruttoindkomst. Denne grænse kaldes gældsfaktoren, og den lyder på maksimalt 4 gange din årlige bruttoindkomst.

Det betyder i praksis: Tjener du 600.000 kr. om året, er den vejledende øvre grænse for din samlede gæld 2.400.000 kr. Har du allerede et billån på 200.000 kr., er din maksimale boliggæld altså 2.200.000 kr.

Det er vigtigt at understrege, at dette er en vejledende grænse — ikke en absolut lov. Banker kan i særlige tilfælde afvige fra den, men det kræver en begrundet undtagelse, og de fleste banker holder sig tæt til reglen i praksis.

Gældsfaktoren beregnes som:

Gældsfaktor = Samlet gæld / Bruttoårindkomst

Ligger din gældsfaktor under 3, vil banken typisk betragte dig som en meget solid ansøger. Ligger den mellem 3 og 4, er du inden for normen men tæt på grænsen. Overstiger den 4, vil banken bede om en særlig begrundelse.

Rådighedsbeløbet — det banken kigger på bagefter

Udover gældsfaktoren vurderer banken dit rådighedsbeløb. Det er det beløb du har tilbage til dig selv efter skat, låneydelse og faste udgifter. Finanstilsynet vejleder om et minimum på cirka 7.000 kr. om måneden per voksen i husstanden, og 2.500 kr. per barn.

Rådighedsbeløbet er vigtigt fordi det afslører om din økonomi er robust i hverdagen. En høj indkomst hjælper ikke, hvis faste udgifter opsluger det hele.

Mange boligkøbere fokuserer udelukkende på om de kan betale ydelsen — men banken ser på om der er tilstrækkelig luft i budgettet til uforudsete udgifter, vedligeholdelse og normale leveomkostninger.

5%-reglen og belåningsgraden

En tredje begrænsning handler om selve boligens pris. Realkreditinstitutter må maksimalt låne 80% af boligens værdi — de resterende 20% skal komme fra din opsparing som udbetaling.

I praksis behøver du dog ikke nødvendigvis 20% — du kan nøjes med minimum 5% fra opsparing, og de resterende 15% kan finansieres med et banklån. Det er dog værd at bemærke, at banklånet vil have en højere rente end realkreditlånet, og at din månedlige ydelse stiger tilsvarende.

En tommelfingerregel: Jo mere du betaler i udbetaling, desto bedre vilkår får du — og desto lavere bliver din gældsfaktor.

Stresstesten — en sikkerhedsmargin

Bankerne er pålagt at teste om du kan betale din ydelse, selv hvis renten stiger med 4 procentpoint. Det kaldes stresstesten. Køber du bolig med en rente på 4%, tester banken altså om din økonomi holder til en rente på 8%.

Det er ikke en forudsigelse om at renten vil stige så meget — men en fornuftig sikkerhedsmargin over et lån der typisk løber i 20-30 år.

Hvad betyder det for dig?

Vil du have et hurtigt estimat på din lånekapacitet, kan du beregne det med formlen:

Maksimalt lån = (Bruttoårindkomst × 4) − Eksisterende gæld

Husk at trække 20% fra boligprisen til udbetaling, og tjek at dit rådighedsbeløb efter ydelse er over minimumsgrænsen.

Den mest præcise vej er at taste dine oplysninger ind i en beregner — så ser du straks gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest på én gang, og får et realistisk billede af din situation inden du tager kontakt til banken.

Klar til at beregne din økonomi?

Lånly beregner din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest — baseret på Finanstilsynets officielle retningslinjer. Gratis og anonymt.

Ansvarsfraskrivelse — Lånly er et uafhængigt informationsværktøj. Alle beregninger og informationer på dette site er vejledende og baserer sig på offentligt tilgængelige data og Finanstilsynets retningslinjer. Indholdet udgør ikke juridisk eller finansiel rådgivning og erstatter ikke en dialog med din bank eller et autoriseret realkreditinstitut. Vi påtager os intet ansvar for beslutninger truffet på baggrund af oplysningerne på dette site.