Udbetaling til hus: Hvor meget skal du have? (5%-reglen forklaret)

Et af de spørgsmål der stopper flest drømmekøbere er: Har jeg råd til udbetalingen? Det korte svar er at du skal have mindst 5% af boligens pris i fri opsparing. Men hvad det betyder i praksis — og hvad der sker når du har mere — er værd at forstå, inden du beslutter dig. Når du ved hvad du skal have i udbetaling, kan du bruge Lånlys beregner til at se hvad du samlet kan låne.

Hvad er en udbetaling på bolig?

Når du køber bolig, kan du ikke låne det hele. En del af boligens pris skal du selv betale kontant — det kaldes udbetalingen. Den tjener som sikkerhed for banken og realkreditinstituttet: jo mere du selv lægger, desto mindre risiko tager de.

I Danmark er minimumsudbetalingen 5% af boligens kontantpris. Køber du en bolig til 2.000.000 kr., skal du altså mindst have 100.000 kr. i fri opsparing.

Hvorfor er grænsen 5% — og ikke 20%?

Du har måske hørt at man skal have 20% i udbetaling. Det er delvist rigtigt — men ikke hele billedet.

Realkreditinstitutter må maksimalt låne 80% af boligens værdi. Det er fastsat i realkreditloven. De resterende 20% skal dækkes på anden vis. Her er reglen: Mindst 5% skal komme fra din egen opsparing. De resterende 15% kan finansieres med et banklån — et såkaldt tillægslån eller topfinansiering.

Så den reelle minimumsregel er: 5% kontant fra din opsparing, 15% som banklån, 80% som realkreditlån.

Hvad koster det at nøjes med 5%?

At nøjes med minimumsudbetalingen er muligt — men det har en pris. Banklånet der dækker de 15% har typisk en højere rente end realkreditlånet, og du betaler bidragssats på realkreditlånet oven i. Din samlede månedlige ydelse bliver højere end hvis du havde betalt mere kontant.

Hertil kommer at en lavere udbetaling giver en højere gældsfaktor — og det kan gøre det sværere at blive godkendt af banken. Læs mere om hvad gældsfaktoren betyder for dit lån.

Hvad sker der hvis du har mere end 5%?

Jo mere du betaler i udbetaling, desto lavere bliver din månedlige ydelse — og desto bedre vilkår kan du forhandle dig til. Der er tre konkrete fordele ved en høj udbetaling:

Lavere bidragssats: Realkreditinstitutterne inddeler lån i intervaller efter belåningsgrad. Betaler du mere end 40% kontant, falder din bidragssats markant. Lavere gældsfaktor: En højere udbetaling reducerer dit samlede lånebeløb og dermed din gældsfaktor — det gør dig til en mere attraktiv låntager. Lavere månedlig ydelse: Mindre lån betyder lavere ydelse, og mere luft i budgettet til alt det andet der følger med et huskøb.

Hvad tæller som fri opsparing?

Det er vigtigt at forstå at udbetalingen skal komme fra fri opsparing — altså penge du frit kan hæve uden skattemæssige konsekvenser. Aldersopsparing og ratepension tæller ikke, da de er låst til pension. Børneopsparinger er heller ikke relevante her.

Fri opsparing inkluderer typisk: lønkonto, opsparingskonto, aktier og investeringer du kan sælge, og arv eller gaver du har modtaget og har til fri rådighed.

Udbetalingen er ikke den eneste kontantudgift

En fejl mange førstegangskøbere begår er at spare op til præcis 5% og tro at det er nok. Men ud over udbetalingen er der en række andre udgifter ved boligkøb som kræver kontanter:

Tinglysningsafgift på realkreditlånet udgør 1,45% af lånebeløbet plus et fast gebyr, jf. tinglysningsafgiftsloven. På et lån på 1.600.000 kr. er det cirka 25.000 kr. Derudover kommer eventuelle advokatudgifter på 10.000-20.000 kr., bankens stiftelsesgebyr, og udgifter til flytning, istandsættelse og de første indkøb til hjemmet. Læs mere om alle omkostningerne i vores boliglån beregner guide.

En tommelfingerregel er at du bør have 5% i udbetaling plus 3-5% ekstra til disse omkostninger. På en bolig til 2.000.000 kr. svarer det til 160.000-200.000 kr. i samlet opsparing.

Hurtig beregning: hvad skal du have?

Boligpris 1.500.000 kr.: Minimum udbetaling 75.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 120.000-150.000 kr. Boligpris 2.000.000 kr.: Minimum udbetaling 100.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 160.000-200.000 kr. Boligpris 2.500.000 kr.: Minimum udbetaling 125.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 200.000-250.000 kr. Boligpris 3.000.000 kr.: Minimum udbetaling 150.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 240.000-300.000 kr.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget skal man have til udbetaling på hus? Du skal mindst have 5% af boligens kontantpris i fri opsparing. De resterende 15% op til 20% kan finansieres med et banklån. Husk at budgettere med yderligere 3-5% til tinglysning og øvrige omkostninger.

Kan man købe hus uden opsparing? Nej — du skal som minimum have 5% af boligens pris i fri opsparing. Der er ingen legale veje uden om dette krav i Danmark, da det følger af realkreditlovgivningen.

Tæller en gave eller arv som udbetaling? Ja, gaver og arv du har modtaget og frit kan disponere over, tæller som fri opsparing og kan bruges til udbetaling. Banken vil typisk bede om dokumentation for pengenes oprindelse.

Hvad sker der hvis jeg ikke har nok til udbetaling? Du kan vente og spare mere op, eller undersøge om familie kan låne eller give dig en del af udbetalingen. Nogle vælger også at købe til en lavere pris for at holde udbetalingskravet nede. Brug Lånlys boliglån beregner til at se hvad forskellige boligpriser og udbetalinger betyder for din lånekapacitet og økonomi.

Klar til at beregne din økonomi?

Lånly beregner din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest — gratis og anonymt.

Ansvarsfraskrivelse — Indholdet på denne side er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og er udelukkende vejledende. Vi garanterer ikke at oplysningerne er korrekte, fuldstændige eller opdaterede — regler og praksis i den finansielle sektor kan ændre sig. Indholdet udgør ikke juridisk, finansiel eller rådgivningsmæssig assistance og erstatter ikke en dialog med din bank, et autoriseret realkreditinstitut eller en certificeret finansiel rådgiver. Vi anbefaler altid at søge professionel rådgivning inden du træffer beslutninger om boligkøb eller lånoptagelse.

Lånly er et uafhængigt informationsværktøj uden tilknytning til banker eller realkreditinstitutter. Vi påtager os intet ansvar for tab, fejl eller beslutninger truffet på baggrund af oplysningerne på dette site. Læs vores fulde ansvarsfraskrivelse.