Udbetaling til hus: Hvor meget skal du have? (5%-reglen forklaret)

Udbetalingen til et hus er det beløb du selv skal betale kontant ved boligkøb. Minimum 5% af boligens pris skal komme fra din egen opsparing - på en bolig til 3.000.000 kr. svarer det til 150.000 kr. De resterende 15% kan finansieres med et banklån, mens realkreditinstituttet låner op til 80%. Jo mere du betaler i udbetaling, desto lavere bliver din månedlige ydelse og gældsfaktor.

Når du ved hvad du skal have i udbetaling, kan du bruge Lånlys beregner til at se hvad du samlet kan låne.

Hvad er en udbetaling på bolig?

Når du køber bolig, kan du ikke låne det hele. En del af boligens pris skal du selv betale kontant - det kaldes udbetalingen. Den tjener som sikkerhed for banken og realkreditinstituttet: jo mere du selv lægger, desto mindre risiko tager de.

I Danmark er minimumsudbetalingen 5% af boligens kontantpris. Køber du en bolig til 2.000.000 kr., skal du altså mindst have 100.000 kr. i fri opsparing.

Hvorfor er grænsen 5% - og ikke 20%?

Du har måske hørt at man skal have 20% i udbetaling. Det er delvist rigtigt - men ikke hele billedet.

Realkreditinstitutter må maksimalt låne 80% af boligens værdi. Det er fastsat i realkreditloven. De resterende 20% skal dækkes på anden vis. Her er reglen: Mindst 5% skal komme fra din egen opsparing. De resterende 15% kan finansieres med et banklån - et såkaldt tillægslån eller topfinansiering.

Så den reelle minimumsregel er: 5% kontant fra din opsparing, 15% som banklån, 80% som realkreditlån.

Hvad koster det at nøjes med 5%?

At nøjes med minimumsudbetalingen er muligt - men det har en pris. Banklånet der dækker de 15% har typisk en højere rente end realkreditlånet, og du betaler bidragssats på realkreditlånet oven i. Din samlede månedlige ydelse bliver højere end hvis du havde betalt mere kontant.

Hertil kommer at en lavere udbetaling giver en højere gældsfaktor - og det kan gøre det sværere at blive godkendt af banken. Læs mere om hvad gældsfaktoren betyder for dit lån.

Hvad sker der hvis du har mere end 5%?

Jo mere du betaler i udbetaling, desto lavere bliver din månedlige ydelse - og desto bedre vilkår kan du forhandle dig til. Der er tre konkrete fordele ved en høj udbetaling:

Lavere bidragssats: Realkreditinstitutterne inddeler lån i intervaller efter belåningsgrad. Betaler du mere end 40% kontant, falder din bidragssats markant. Lavere gældsfaktor: En højere udbetaling reducerer dit samlede lånebeløb og dermed din gældsfaktor - det gør dig til en mere attraktiv låntager. Lavere månedlig ydelse: Mindre lån betyder lavere ydelse, og mere luft i budgettet til alt det andet der følger med et huskøb.

Hvad tæller som fri opsparing?

Det er vigtigt at forstå at udbetalingen skal komme fra fri opsparing - altså penge du frit kan hæve uden skattemæssige konsekvenser. Aldersopsparing og ratepension tæller ikke, da de er låst til pension. Børneopsparinger er heller ikke relevante her.

Fri opsparing inkluderer typisk: lønkonto, opsparingskonto, aktier og investeringer du kan sælge, og arv eller gaver du har modtaget og har til fri rådighed.

Udbetalingen er ikke den eneste kontantudgift

En fejl mange førstegangskøbere begår er at spare op til præcis 5% og tro at det er nok. Men ud over udbetalingen er der en række andre udgifter ved boligkøb som kræver kontanter:

Tinglysningsafgift på realkreditlånet udgør 1,45% af lånebeløbet plus et fast gebyr, jf. tinglysningsafgiftsloven. På et lån på 1.600.000 kr. er det cirka 25.000 kr. Derudover kommer eventuelle advokatudgifter på 10.000-20.000 kr., bankens stiftelsesgebyr, og udgifter til flytning, istandsættelse og de første indkøb til hjemmet. Læs mere om alle omkostningerne i vores boliglån beregner guide.

En tommelfingerregel er at du bør have 5% i udbetaling plus 3-5% ekstra til disse omkostninger. På en bolig til 2.000.000 kr. svarer det til 160.000-200.000 kr. i samlet opsparing.

Hurtig beregning: hvad skal du have?

Boligpris 1.500.000 kr.: Minimum udbetaling 75.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 120.000-150.000 kr. Boligpris 2.000.000 kr.: Minimum udbetaling 100.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 160.000-200.000 kr. Boligpris 2.500.000 kr.: Minimum udbetaling 125.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 200.000-250.000 kr. Boligpris 3.000.000 kr.: Minimum udbetaling 150.000 kr. Anbefalet samlet opsparing 240.000-300.000 kr.

Ofte stillede spørgsmål

Klar til at beregne din økonomi?

Lånly beregner din gældsfaktor, rådighedsbeløb og stresstest - baseret på Finanstilsynets officielle retningslinjer. Gratis og anonymt.

Ansvarsfraskrivelse - Lånly er et uafhængigt beregningsværktøj og yder ikke personlige anbefalinger vedrørende boligkreditaftaler. Platformen falder uden for definitionen af boligkreditformidler, jf. § 2 i lov om investeringsrådgivere og boligkreditformidlere. Alle beregninger er vejledende og baseret på generelle parametre - de erstatter ikke et konkret lånetilbud eller en dialog med din bank eller et autoriseret realkreditinstitut.